深圳工业区改造运动现状，3000大小工业园亟待整合优化

21世纪经济报道 一个近300万平方米的超大型项目，即将亮相深圳。

1月8日，作为深圳市“工改工”的示范项目，天安云谷与华为、IBM、顺丰、超算深圳中心等企业签署战略协议，将在智慧园区平台建设与运营方面开展深度合作。

位于深圳华为科技城内的天安云谷，即将推出第一期7栋产业大厦，对外出租给中小企业。项目后期，将陆续推出公寓、住宅和商业等，主打产城社区概念。

动辄数百万平方米的项目在一线城市已极为鲜见，但深圳未来将会出现更多类似的项目。这源于深圳的城市更新计划。

自2009年底，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》之后，包括城中村与旧工业区升级改造在内的城市更新由此登上舞台。“广东省旧改政策是国务院给予的特殊政策，到现在已经5年了，还将延续。”佳兆业集团主席郭英成说，城市更新也给深圳开发商带来了很大的发展空间。

然而，城市更新中出现的产业园区重复建设、原著民拆迁补偿机制欠缺、多方协商机制不透明等问题，也随之浮出水面。

天安云谷位于华为科技城内，项目用地面积76万平方米，总建筑面积289万平方米，总投资逾300亿。

作为深圳市的重点项目，天安云谷开发商天安骏业相关负责人介绍，天安云谷的项目规划为“智慧园区”的概念，按产城融合的理念打造一个“充分关联”的产城社区，在实际运营中，不仅强调园区管理运营智能化，更强调以“互联网”思维将园区平台化。

21世纪经济报道记者了解到，华为、IBM、顺丰等巨头在天安云谷智慧园区建设上扎堆合作，将把互联网思维融入业务发展之中。目标就是集成行业内各种领先应用，从而实现“社区整体在线”，打造运营协同的O2O体系。

目前该项目动工的一期建筑面积达55万平方米，主要建设的是7栋高层研发大厦，预计2014年底建设完成并入驻，未来将建设配套公寓、商业和住宅单位。

“有了产业，就有人群，然后还有居住、消费的需求，”天安骏业有关人士说，按照规划，未来的天安云谷是集上班、居住、生活、休闲于一体的超大型社区。

“天安云谷进行城市更新，不仅仅是建筑空间的更新，更重要的是发展模式的改变、产业内涵的更新和城市运营与服务水平的更新。”深圳市规土委相关人士表示。

顺应政府的要求，天安云谷的产城化试验，在深圳并非个案。据21世纪经济报道记者查询，目前深圳已经确定将要开发的超百万大盘有18个，其中九成都是希望做成产城一体化的综合体。

如中信地产位于龙岗中心区的龙腾片区旧改项目，总建面超500万平方米，开发商称要将其打造成居住、商业、办公于一体的城市综合区。

另外一家在深圳旧改颇为出名的开发商佳兆业集团，其位于尖岗山片区的旧改项目总建面达446万平方米，规划未来将可居住约3.2万人，建设内容包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等。

佳兆业集团总裁郭英成表示，佳兆业做旧改多年，以前是以居住型产品为主，目前也在向产城化发展，特别是在社区养老、医疗、仓储、物流方面，国家有大政策扶持，公司希望能在这些方面继续巩固自己的竞争力。

天安云谷只是深圳城市更新“工改工”工程中的一角。相比北京、昆明等地的旧城改造、广州旧村改造为核心的“三旧”改造，深圳的旧工业区改造在城市更新中更有自己的特色。 根据规划国土委的统计数据，2013年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地。同时，深圳市新增用地即将耗尽，根据新一轮土地利用总体规划，全市建设用地总量为976平方公里，目前仅剩约46平方公里。

土地资源紧缺，对于存量土地的开发利用显得至关重要。而在存量土地中，深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上，远高于国际上其他经济发达城市的比例。以纽约为例，它的工矿用地只有不到8%。这就意味着未来深圳工业用地必将释放大量的建设用地。根据《深圳市城市更新计划2012-2015》，深圳工业区的改造规模占未来3年城市更新规模的40%。

在此背景下深圳“工改工”加快推进。从操作上来说，主要包括对旧工业区进行小规模的简易改造；引进开发商对旧工业区拆除重建；政府主导，以拆迁补偿的办法回购整合土地资源，重新规划，分期开发等三种形式。

其中政策的支持不可或缺。据了解，为了吸引更多更好的吸引社会企业进军工业区改造项目，保证开发商预期利润，深圳市政府适当放松了工业用地转让的限制政策。

21世纪经济报道记者了解到，《深圳市工业楼宇转让暂行办法》曾规定工业楼宇的配套设施应统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途，但在2012年8月出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中则规定，“升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用……配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价”，这就意味着政府对于配套转让限制已有所放松。

在保证产业链聚集的前提下，深圳市对于总部大厦自用面积也放宽了。2009年出台的《深圳企业总部用地用房配置管理办法（试行）》明确规定，总部企业自用建筑面积必须达到70%以上，而2012年8月出台的《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》规定，“对于规模大、产业带动性强的总部企业，可将部分建筑面积用于引进市外产业链配套企业入驻，但自用建筑面积不得低于总建筑面积的60%。”

此外，深圳还鼓励原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入市场，实现社区与产业、资本的融合。

2013年12月20日，深圳市首例集体工业用地入市，深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元竞得。作为“土改”突破试点的这块土地，规划用途为工业用地（新型产业用地），土地使用年期30年，准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。

政策的指引使得越来越多的房地产开发商加入到“工改工”项目大开发中来。目前，仅在华为科技城，就聚集了佳兆业、信义、万科、星河、保利、华润、天安等多个开发商。

目前，龙岗区政府与深圳市科创委已经将天安云谷纳入合作共建园区，年内将正式投入运营。

对于龙岗这个土地资源日益紧缺的工业大区而言，旧工业区升级改造是推进产业转型升级的有效方式。目前，龙岗区共有各类工业区996个，经梳理整合出基本符合发展规划、功能仍然是工业用途的工业区460个，占地3081公顷，占全部工业区的53.15%，其中需要更新改造的有1846公顷。龙岗区正全力推进26个创新产业园区发展，预计到“十二五”期末，将吸引逾3000家创新型企业入驻，新增年产值2000亿元以上。

不仅在龙岗，深圳大量“工改工”项目还分布在蛇口、南山、宝安等地区。

在蛇口，浮法玻璃厂、华益铝厂、海虹老人涂料厂、大成面粉厂等多个企业厂房面临着企业搬迁、厂房空置的尴尬，有些企业甚至已经迁出逾10年。深圳市规划国土委城市设计处张宇星认为，厂房租金价值肯定赶不上盖房子，但可对区域工业遗产进行调查，留住核心部分，通过周边开发创造价值。

产业发展空间不足，是南山区新时期发展面临的一大难题。戴德梁行提供的数据显示，南山未来5年内将入市的8个城市更新项目中，有7个是旧工业区改造成产业园区，总建筑面积约118万平方米。

“南山是深圳工改工项目比较集中的区域，未来的改造趋势以增加研发办公类的产业用房为主。”戴德梁行董事、华南区工业部主管严其发介绍，通过“工改工”，南山将为产业发展腾出空间。

通过城市更新释放土地，也将是宝安区今后土地供应的主要方式。据了解，宝安区列入市计划的城市更新项目有76个，其中15个是“工改工”项目，为全市最多；宝安15个产业升级项目，6项已获得规划审批，全部更新改造后将提供154万平方米的产业用房，同时配建了2万平方米提供给政府的创新型产业用房。宝安区委书记鲁毅表示，宝安区的城市更新要突出产业导向，以“工改工”项目为重点，更加突出关注社区原居民集聚区的旧改。

在上述政策驱动以及各区主动参与之下，深圳市政府2013年11月启动产业用地供需平台，之后陆续推出了多宗产业用地。

世联行工商写字楼事业部总经理张栩哲分析称，去年的集体工业用地入市试点有助于加快城市更新进程。由于农村集体工业用地大多属于城市郊区，地价较低，政府将大大推动“工改工”项目及配套设施的产权化交易，促进“工改工”项目规模快速发展，是进一步完善市场化运作机制的表现。

“大部分工改工项目都计划推倒重建，再以产业园区的模式进行有门槛的销售，因为与南海意库那种只租不售的改造模式相比，这种模式收益更高。”张栩哲表示。

但从市场商业开发的角度来看，“工改工”项目将大大增加中低端写字楼和工业厂房供应量，对商业地产形成竞争压力。

据官方统计，目前深圳近2000平方公里的面积中，有3000多个大大小小的产业园，其中类似天安云谷那样主打科技产业概念的又占了很大部分。在深圳去年12月召开的全市经济形势分析会上，产业园区的管理成为讨论的话题之一，园区的重复建设、日趋同质化现象等备受关注。

“过分追求短期效果，更新改造的标准低，长远考虑不足。”深圳市委政策研究室课题组报告认为，目前深圳改造城中村、旧工业区，对关系城市长远的、多元化的目标需求考虑得比较少，对旧工业区的改造只是突出发展高新技术产业，而对市民急需的商业、文化娱乐、教育等改造安排没有被优先考虑。

报告指出，现代科技产业的发展集约化趋势越来越明显，城市更新中各区普遍的、零散的建设科技园区，存在互相争夺科技资源的现象，可能造成对城市土地资源新的浪费。

“城市更新要符合城市产业发展的趋势，要注重城市经济功能的均衡布局。”报告建议，特区外地区随着产业的升级和低级制造业的外迁，对低端产业用地的需求将逐步减少，未来特区外服务业将迎来大发展时期，在特区外的城市更新中可以考虑减少对低端产业用地的安排，多规划建设一些商务中心、服务业发展中心等。

除了产业园区同质化，随着越来越多的城市更新项目实施，对于原来三旧用地中的原著民的补偿和安置成为躲不过的难题。

参与深圳城市更新的企业对此深有感触。据统计，深圳目前在建16个百万平米大盘中，12个为“旧改”项目（已启动拆迁或动工）。现在深圳参与城市更新的房企约有30家，其中约10家的旧改土地储备量达数百万甚至千万平方米。其中，佳兆业仅在深圳所拥有的旧改储备便接近千万平方米；华润置地，在深圳拥有的7个项目储备中，除华润前海中心外，其余均为旧改，不少面积都在百万平方米以上。

“拆赔比太高、拆不动阻碍城市更新，”不少房企内部人士表示，在深圳关内的旧村、旧社区改造中，与原著民、居民的谈判是一个艰难的过程。尤其在2013年，深圳一面仍在大力推动企业介入城市更新，但另一面，却是很多城市更新项目处于胶着状态无法推进。

据21世纪经济报道记者了解，深圳最高拆赔比高达1：1.4的南园新村，几家开发商进进出出，目前仍处于半停顿状态。

在工改工项目中，对于原著民的补偿尚缺乏明确的标准。天安云谷开发商天安骏业有关人士透露，在整个华为科技城里面，几家开发商有个简单的约定俗成的补偿标准，但并非官方认定。

深圳市城市更新办副主任谭权介绍，城市更新的政策创新方面，目前确实两个问题很难解决，一个是拆迁补偿谈判很难，没有一个标准；第二是遇到钉子户时没有依据。“在双方自由谈判时，没有法规确定的、规范的市场化保障机制，更新办下一步将重点解决利益平衡问题，主要解决拆迁补偿条件怎么确定”。

“深圳要向台湾学习，比如私地重划，在这方面台湾是深圳的老师。”谭权表示。