网易调研长三角房地产行业状况，看见危机重重

一则看似平常的公告，揭开了长三角地区履冰临渊的楼市险境。

4月15日，舜天船舶公告称，截至目前，尚未收到对南京福地房地产开发有限公司委托贷款本金9000万元及相应利息1543万元。

事实上，舜天船舶此时发布该公告，似乎有些后知后觉，据多方信息证实，福地房产法人代表张从春早在去年年中就已失踪。目前，其个人手机已成空号。改公司所属南京葛塘新城项目在建工程，约于2013年8月左右停工，甚至一些停工项目的建筑费用也未支付，所欠外债或达数亿，预计舜天船舶所涉上亿元贷款难以收回。

“企业的委贷更多是因人脉关系促成的，有时与行业风险和企业本身的状况并无太大直接关联”，某银行业人士表示。

对于舜天船舶是否还有其他涉及房地产项目的委贷，该公司工作人员称投资者咨询此事亦需要发邮件请示领导，目前领导很忙。截至发稿，网易财经并未收到企业回复。

在房地产市场形势回落的大背景下，这一消息格外刺激行业内敏感神经，南京福地老板跑路或许只是长三角楼市趋紧的一个缩影。

事实上，南京跑路的开发商不止南京福地一家。涉及房地产项目的违约风险或许还将持续爆发出来。

网易财经了解到，近期一家名为海宁市立德房地产开发有限公司的企业实际上已经破产，由于未能如期偿还多笔民间借款，多名债主已将其告上法庭。由于资金链断裂，旗下的多个项目已经烂尾。消息称，除了暴露出来的诉讼之外，立德房地产还有银行欠款，违约的风险已经在所难免。

作为二线城市地产风向标的杭州，情况也不容乐观，“杭州目前尚没有曝出有开发商资金链断裂的情况，但或明或暗的降价现象的确存在”，透明售房市场研究院院长丁建刚对网易财经表示。

4月11日，万科将杭州钱塘府项目的2号楼进行促销，其中89平方米52套小户型降低了装修标准，比此前开售的1号楼和6号楼，总价优惠40-50万元。

杭州万科放下身段，以价换量让市场更添几分寒意。杭州当地分析人士称，杭州万科一向谨慎，而此次推出部分房源以精装修的名义进行降价，意味着开发商在杭州已全线失守。

二三线楼市恐慌情绪逐渐蔓延，一线城市房价亦现松动。网易财经日前从上海多家中介地产门店了解到，近期新楼盘的集中入市分流了不少买家，本来流动性颇好的二手房市场压力倍增。上海中原地产研究部数据显示，3月上海外郊环二手房交易主动降价促成交的比例占到3成以上。

实际上，自3月以来，由于上海的二手房市场交易价格挂牌价方面出现松动迹象，多数卖家均在挂牌时提醒业务员“如果有买家想买，价格还可以谈。”

杭州当地分析人士称，杭州万科一向谨慎，而此次推出部分房源以精装修的名义进行降价，意味着开发商在杭州已全线失守。

以资金充裕著称的长三角楼市，接连出现中小房企资金断裂、龙头房企以价换量的情况，这让市场颇为意外，而网易财经在调研中发现，除了楼市风向转换，观望情绪弥漫等因素影响，银行信贷收紧、整体资金面紧张或是重要导火索。

“年后房贷政策持续收紧，即使是首套房，也很难获得贷款优惠利率”，上海某银行的信贷员告诉网易财经，要想比较顺利地拿到贷款，除了条件符合，利率也需要适当上浮。

而2月份出现的兴业银行停贷风波更是让房企倚重的开发贷雪上加霜，尽管随后各大银行均澄清表示“不会停贷”，但是，针对房地产行业信贷整体收紧仍被认为是大势所趋。

“信贷的确在收紧，而长三角可能面临的压力更大”，某银行业分析师称，各大银行2013年报中均显现出江浙区域不良率上升，考虑到银行信贷规模量入为出的特点，这些区域在今年或将面临更为严厉的信贷政策，这对缺乏资金的开发商并不是个好消息。

从工农交建四大行2013年报可以看出，富庶的长三角，成了不良贷款的高发地。以建行为例，建行的长三角地区资产质量在全行中压力最重。建行在长三角的五家一级分行的贷款及垫款余额在全行占比为20.74%，而不良贷款却占了全行的48%，而在2012年，该比重也只有44.15%。

这意味着，建行在长三角的贷款只占全行五分之一，但不良贷款余额却占了全行近一半。数据显示，截至去年末，建行在长三角的不良贷款余额为408.44亿元，不良贷款率达2.29%。

同样的问题也在工行身上出现。截至2013年年末，工行在长三角的四家一级分行不良贷款出现“三升”：不良贷款余额为225.68亿元、不良贷款率为1.09%、占全行不良贷款比重为 24.09%，而在上年这三个数据分别为，154.65亿元、0.80%、20.74%。

“长三角不良率上升，就银行来说，是否在信贷额度上限制不好说，但是一般会对这一地区的放贷更加审慎，采取增加抵押或者担保条件等条件减少信贷风险”，某银行人士对网易财经表示。

据国家统计局日前发布数据显示，前两月，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。南京一商业银行总行今年更宣布暂时停止办理房地产夹层融资业务，并暂停房地产供应链金融业务。

此前高歌猛进的中小城市，在供给大幅增加之时，需求却未能有效跟上，当市场持续观望之际，资金脆弱的房地产企业将难以支撑。丁建刚也对此表示“现在的销售无法支撑开发商正常的资金回笼。”

“现在大家还没认识到楼市中的风险究竟有多大，虽然还不到整体崩溃的程度，但不能说没有存在这种风险，要想不崩盘就得让需求进来。”上海中原研究咨询部总监宋会雍对网易财经表示。

事实上，南京跑路的开发商不止南京福地一家。涉及房地产项目的违约风险或许还将持续爆发出来。

在银行信贷紧缩的市场背景下，市场悲观情绪蔓延，未来可能面临更多的房企债务违约的市场风险。下一个倒下的会是谁？

对此，宋会雍认为，房地产企业的债务违约产生的连带反映主要体现在心理恐慌上，而非财务数据上的相互关联。在信贷收紧的情况下，经营能力差、风险意识不强的企业最可能倒下，“有些企业把所有压力都放在银行信贷上，没有风险意识，即便资金链紧张也不通过降价等其他措施快速回笼资金，这是企业的经营能力问题。”

在他看来，目前开发商债务违约的情况均是个案，主要原因是企业的运营方法不当，并非行业主流。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，三类企业在今年上半年会面临资金链断裂的风险，第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业；第三类，一部分资信不好贷款受限的中小企业，难以获得银行贷款。

“若银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上，也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续，房企短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时，就有可能会出现债务违约的风险，成为下一个即将倒闭破产的房企”，张宏伟表示。

宋会雍则认为，目前二三线房地产市场很大的问题在于难以发掘新的需求，开发商卖不动，“去年下半年开始，一些开发商纷纷进军一二线城市，实际上也是感受到了这些压力。”

数据显示，2014年第一季度，杭州主城区商品房成交套数5276套，创了近三年来同期成交套数新低，还不到去年同期的50%。

面临严峻的形势，部分开发商采取以价换量，“目前房价回落的迹象已经很明显了，杭州若没有外力改变的话，还看不到止跌企稳的趋势”，丁建刚表示。

就全国数据来看，全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%。3月末，全国商品房待售面积52163万平方米，同比增长22.9%。

张宏伟认为，在当前的市场博弈中，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

张宏伟认为，在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，坚持现金为王，而不应在价格上做太多考虑。“预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略”，张宏伟表示。